Acheter sur plan à Marrakech : Ce que dit la loi, ce que vous payez, et à quel moment

Acheter sur plan, c'est signer pour un logement qui n'existe pas encore. C'est ce qui inquiète, et c'est légitime : on paie avant de voir. La loi marocaine encadre pourtant cet achat de près, et elle le fait en votre faveur.

Voici le déroulé réel, étape par étape, avec ce que le promoteur a le droit de vous demander à chaque fois. Si une seule chose de cette page ne correspond pas à ce qu'on vous propose, posez la question avant de signer.

Ce qu'est un achat sur plan

L'achat d'un logement avant sa construction est entré dans le droit marocain avec la loi 44-00 du 3 octobre 2002, profondément revue par la loi 107-12. Elle permet à un promoteur de commercialiser des logements avant ou pendant la construction.

Le point que peu de gens connaissent, et qui change tout : dès la signature du contrat préliminaire, vous devenez propriétaire de la quote-part de terrain correspondant à votre lot. Vous devenez ensuite propriétaire de la construction au fur et à mesure qu'elle s'élève. Vous n'achetez donc pas une promesse, vous achetez un bien qui se construit et qui vous appartient déjà en partie.

Le contrat de réservation, plafonné à 5 %

C'est le premier document. Il peut être signé avant même l'obtention du permis de construire.

La loi est stricte sur ce qu'il autorise : le vendeur ne peut pas vous demander plus de 5 % du prix de vente, et cette somme doit être déposée sur un compte bloqué pendant le mois qui suit la signature. Ce mois est votre délai de réflexion : vous pouvez renoncer et récupérer votre argent.

• Plus de 5 % demandé à la réservation : ce n'est pas conforme
• Un versement en espèces ou sur un compte ordinaire : ce n'est pas conforme
• Un refus de vous laisser le mois de rétractation : ce n'est pas conforme

Le contrat préliminaire, devant notaire

C'est l'acte qui vous engage réellement, et il ne peut pas se signer sous seing privé : il est établi par un notaire ou un adoul.

Il fixe la description précise du lot, le prix, les délais de livraison et l'échéancier des paiements. C'est aussi lui qui déclenche votre propriété de la quote-part de terrain. Lisez-le entièrement, et faites-vous expliquer chaque ligne que vous ne comprenez pas : c'est le rôle du notaire, et c'est le nôtre.

L'échéancier légal : 20, 30, 30, 20

La loi 44-00 plafonne ce que le promoteur peut encaisser à chaque étape du chantier. Vous ne payez jamais d'avance sur des travaux qui ne sont pas faits.

• 20 % à la signature du contrat préliminaire
• 30 % à l'achèvement du gros œuvre
• 30 % à l'achèvement des travaux hors d'eau et hors d'air
• 20 % à la livraison du logement

Ce sont des plafonds, pas des obligations : un échéancier plus souple peut être négocié en votre faveur. En revanche, un promoteur qui réclame davantage, ou plus tôt, sort du cadre légal.

Les garanties dont vous disposez

Elles ne dépendent pas de la bonne volonté du promoteur, elles sont dues.

• La garantie de parfait achèvement, qui couvre les défauts constatés après la réception
• La garantie biennale, deux ans sur les éléments d'équipement
• La garantie décennale, dix ans sur les éléments de structure

Le promoteur doit par ailleurs fournir les garanties prévues par la loi, dont celles qui permettent de récupérer les sommes versées si les engagements du contrat ne sont pas tenus.

La livraison et le contrat définitif

Le contrat définitif ne se signe pas n'importe quand. Il intervient après la délivrance du permis d'habiter ou du certificat de conformité, et après l'établissement des titres fonciers séparés lorsque le bien est immatriculé.

Vous réglez alors le solde tel qu'il a été fixé dans le contrat préliminaire. C'est aussi le moment de la visite de réception : on vérifie le logement pièce par pièce, et les réserves sont consignées par écrit.

Ce que nous vérifions avant de vous présenter un programme

Le cadre légal protège l'acquéreur, mais il ne remplace pas le fait de connaître son promoteur. Avant qu'un programme entre dans notre sélection, nous regardons son chantier, ses livraisons précédentes et la solidité de son montage.

Nous relisons ensuite votre contrat de réservation avec vous, nous suivons les appels de fonds étape par étape, et nous sommes présents à la réception. Un achat sur plan se juge à la remise des clés, pas à la signature.

Questions fréquentes

Puis-je acheter sur plan depuis l'étranger ?

Oui. La signature peut se faire par procuration, et les visites en visioconférence. Les modalités de transfert de fonds dépendent de votre situation et de votre banque : nous vous orientons vers le notaire et l'établissement bancaire pour les valider avant tout engagement.

Que se passe-t-il si le chantier prend du retard ?

Le contrat préliminaire fixe une date de livraison. Les conséquences d'un dépassement dépendent de ce que prévoit votre contrat, d'où l'importance de faire relire cette clause précise avant de signer.

Le prix peut-il changer en cours de construction ?

Le prix est fixé au contrat préliminaire. Toute modification demande un avenant, signé dans les mêmes formes.